Verfahren

Ziel jeder Verkehrs- / Marktwertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d. h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Immobilienwertermitttlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrs- / Marktwerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 6 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).

Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umstanden des Einzelfall zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 6 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Vergleichswertverfahren (gem. §§ 24 - 26 ImmoWertV)

Das Vergleichswertverfahren wird vor allem bei Eigentumswohnungen und unbebauten Grundstücken angewendet.

Voraussetzung hierfür sind Vergleichsfaktoren bebauter Grundstücke und eine ausreichende Anzahl von Vergleichspreisen hinreichend übereinstimmender Vergleichsgrundstücke.

Ertragswertermittlung (gem. §§ 27 - 34 ImmoWertV)

Das Ertragswertverfahren wird angewendet bei Renditeobjekten wie z. B. Mietwohnhäuser, Wohn-/Geschäftshäuser, Gewerblich-Industriell genutzte Grundstücke. Grundstücke, bei denen im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (marktüblich) die Erzielung von Erträgen und die Nutzbarkeit des Bewertungsobjektes für die Preisbildung ausschlaggebend sind, werden vorrangig mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Bei der Kaufpreisbildung steht der marktüblich erzielbare Ertrag im Vordergrund und die Erzielung von Erträgen ist für die Preisbildung ausschlaggebend. Der Ertragswert nach dem allgemeinen Ertragswertverfahren ergibt sich als Summe von Bodenwert und Ertragswert der baulichen und sonstigen Anlagen.

Sachwertverfahren (gem. §§ 35 - 39 ImmoWertV)

Das Sachwertverfahren wird vorrangig bei bebauten Grundstücken, die zur Eigennutzung dienen und keinen direkten Renditebezug haben, angewendet.

Das Sachwertverfahren basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung des Substanzwerts. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert, Gebäudesachwert und Sachwert der Außenanlagen ermittelt.