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Verfahren

 

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Ziel jeder Verkehrs- / Marktwertermittlung ist es, einen möglichst marktkonformen Wert des Grundstücks (d. h. den wahrscheinlichsten Kaufpreis im nächsten Kauffall) zu bestimmen. Nach den Vorschriften der Wertermittlungsverordnung sind zur Ermittlung des Verkehrs- / Marktwerts das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren, das Sachwertverfahren oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen (§ 8 Abs. 1 Satz 1 ImmoWertV).

Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstandes der Wertermittlung, unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfall zu wählen; die Wahl ist zu begründen (§ 8 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV).

Bestandteil des Ertrags- und Sachwertverfahrens ist der Bodenwert.

Definition Bodenwert

Bodenrichtwerte geben an, wie teuer ein Quadratmeter baureife, unbebaute und von Erschließungsbeiträgen freie Grundstücksfläche in einer bestimmten Lage durchschnittlich ist. In bebauten Gebieten wird der Wert ermittelt, den unbebaute Grundstücke hier hätten.

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung ist der Bodenwert in der Regel im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. (vgl. § 16 Abs. 1 i. V. mit § 15 ImmoWertV). Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können geeignete Bodenrichtwerten i. S. d. § 196 BauGB zur Bodenwertermittlung hinzugezogen werden.

Die Bodenrichtwerte werden jährlich von einem Gutachterausschuss ermittelt. Grundlage sind zuvor tatsächlich getätigte Verkäufe. In Gebieten in denen keine Verkäufe getätigt werden, leitet der Gutachterausschuss den Bodenrichtwert im Einzelfall aus vergleichbaren Gebieten ab.

Bodenrichtwerte geben die Preise für typische Grundstücke der jeweiligen Gebiete (Bodenrichtwertzonen) wieder. Sie berücksichtigen also nicht die besonderen Eigenschaften einzelner Grundstücke. Insofern lassen die Richtwerte keine hinreichenden Schlüsse auf den Verkehrswert einzelner Grundstücke zu.

 

Das Vergleichswertverfahren


Das Vergleichswertverfahren ist in § 15 ImmoWertV gesetzlich geregelt.

Nach diesem Verfahren wird der Verkehrs- / Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichwertverfahren verwendet.

Das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 17-20 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Ertragswert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Ertragswert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen wird im Ertragswertverfahren auf Grundlage des Ertrages (Kapitalisierung des auf die baulichen Anlagen entfallenden Anteils) ermittelt.

Zu berücksichtigen sind:

Ertragsverhältnisse

Bei der Ermittlung des Ertragswertes ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten (§ 19 ImmoWertV).

Der Rohertrag

Der Rohertrag umfasst alle bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung und zulässiger Nutzung nachhaltig erzielbaren Einnahmen aus dem Grundstück, insbesondere Mieten und Pachten. Der Ermittlung des Rohertrags sind nicht die tatsächlichen Mieten, sondern die nachhaltigen Mieten zugrunde zu legen (§ 18 Abs. 2 ImmoWertV).

Bewirtschaftungskosten

Laufend anfallende Kosten, die zur ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks (insbesondere der Gebäude) entstehen. Bewirtschaftungskosten umfassen die Abschreibung, die nicht umlagefähigen Betriebskosten, die Instandhaltungskosten, die Verwaltungskosten und das Mietausfallwagnis (§ 19 ImmoWertV). Die Abschreibung ist durch Einrechnung in den Vervielfältiger berücksichtigt.

Liegenschaftszinssatz

Der Liegenschaftszinssatz, ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Liegenschaften im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 14 Abs. 1 und Abs. 3 ImmoWertV). Die Höhe des Liegenschaftszinssatzes bestimmt sich nach der Art und Lage des Objektes, seine Restnutzungsdauer und der zum Wertermittlungsstichtag auf dem örtlichen Grundstücksmarkt herrschenden Verhältnisse.

Begründung: Der Liegenschaftszinssatz ist um so höher anzusetzen, je unsicherer die nachhaltige Erzielung der Grundstückserträge bzw. je risikobehafteter die Grundstücksnutzung eingeschätzt wird. Vom Gutachterausschuss werden oft keine Liegenschaftszinssätze veröffentlicht bzw. ermittelt. Es wird auf die in der Fachliteratur veröffentlichten Liegenschaftszinssätze zurückgegriffen, denen empirische Untersuchungen zugrunde liegen.

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Ansätze können der nachstehenden Berechnung entnommen werden. (§ 6 Abs. 6 ImmoWertV)

Besondere Objektspezifische Grundstücksmerkmale

Als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale kommen insbesondere in Frage: Die Nutzung des Grundstücks für Werbezwecke oder wohnungs- und mietrechtliche Bindungen sowie Abweichungen vom normalen baulichen Zustand, soweit sie nicht bereits durch den Ansatz des Ertrags oder durch eine entsprechend geänderte Restnutzungsdauer berücksichtigt sind. (§ 8 Abs. 2 ImmoWertV)

 

Das Sachwertverfahren


Das Sachwertverfahren ist in den §§ 21 - 24 ImmoWertV gesetzlich geregelt. Der Sachwert setzt sich zusammen aus Bodenwert und Sachwert der baulichen Anlagen. Der Wert der baulichen Anlagen (Gebäude und bauliche Außenanlagen) wird im Sachwertverfahren auf der Grundlage von Herstellungswerten ermittelt. Der Wert der Außenanlagen (bauliche und sonstige Außenanlagen) darf auch pauschal zum Zeitwert geschätzt werden. Es basiert im Wesentlichen auf der Beurteilung technischer Merkmale. Der Sachwert wird als Summe von Bodenwert und Wert baulicher Anlagen (Wert der Gebäude, der besonderen Betriebseinrichtungen und der baulichen Außenanlagen) sowie dem Wert der sonstigen Anlagen ermittelt.

Zu berücksichtigen sind:

Normalherstellungskosten

Normalherstellungskosten sind die Kosten, die marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwenden wären. Mit diesen Kosten nicht erfasste einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen, soweit dies dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entspricht. Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die üblicherweise entstehenden Baunebenkosten, insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfungen und Genehmigungen. Ausnahmsweise können die Herstellungskosten der baulichen Anlagen nach den gewöhnlichen Herstellungskosten einzelner Bauleistungen (Einzelkosten) ermittelt werden(§ 22 Abs. 2 ImmoWertV ).

 

Die Normalherstellungskosten werden nach den Ausführungen in der Wertermittlungsliteratur und den Erfahrungen der Gutachter auf der Basis der Preisverhältnisse im Jahre 1995/2000 bzw. im Jahre 2010 angesetzt. Der Ansatz der Normalherstellungskosten ist den ´Normalherstellungskosten 2010´ des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau zu entnehmen.

Baunebenkosten

Zu den Normalherstellungskosten gehören auch die Baunebenkosten; insbesondere Kosten für Planung, Baudurchführung, behördliche Prüfung und Genehmigungen. Die Baunebenkosten hängen vom Gesamtherstellungswert der baulichen Anlagen und damit von der Bauausführung und der Ausstattung der Gebäude ab. Der Ansatz kann den 'Normalherstellungskosten 1995/2000' bzw. 2010 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden.

Wirtschaftliche Restnutzungsdauer

Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusetzen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können. Die Ansätze können den 'Normalherstellungskosten 1995/2000' bzw. 2010 des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau entnommen werden.

Wertminderung

Die Wertminderung ist die Minderung des Herstellungswerts wegen Alters, Baumängel oder Bauschäden.

a) Wegen Alters:

Für den Regelfall ist die lineare Alterswertminderung verbindlich vorgeschrieben, und zwar für alle Grundstücksarten. Basis ist die vom Sachverständigen geschätzte Restnutzungsdauer und die jeweils übliche Lebensdauer. 

b) Wegen Baumängeln und Bauschäden:


Die in der Gebäudebeschreibung aufgeführten Wertminderungen wegen Bauschäden und Baumängel wurden nach Erfahrungswerten auf der Grundlage für ihre notwendigen Kosten quantifiziert.

Besondere Objektspezifische Grundstücksmerkmale

Besondere bisher noch nicht erfasste, den Verkehrs- / Marktwert beeinflussende objektspezifische Grundstücksmerkmale (insbesondere eine wirtschaftliche Überalterung, ein überdurchschnittlicher Erhaltungszustand, aber auch wohnungs- und mietrechtliche Bindungen usw.) werden nach § 8 ImmoWertV in geeigneter Weise durch einen Abschlag / Zuschlag berücksichtigt.